Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Выявлен долг по капитальному ремонту

Санкт-Петербург 1 075 18

Здравствуйте.

В мае 2021г. я приобрел недвижимость по договору купли-продажи, по заверениям продавца, коммунальных и иных задолженностей по квартире не было.

На всякий случай, по совету юристов, в договор был внесен пункт следующего содержания:

"Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 Гражданского Кодекса Российской Федерации пришли к соглашению, что в случае выявления задолженности по Объекту, а именно задолженности по коммунальным платежам Объекта, в том числе по оплате электроэнергии и капитального ремонта после перехода права собственности на Объект к Покупателю, Продавцы обязуются погасить выявленную задолженность по Объекту в срок не более 3 (трех) календарных дней с момента предоставления последнему подтверждающих наличие задолженности документов."

12 мая 2022г. я получил по почте долговую квитанцию по капитальному ремонту в размере ~13000р. Учитывая что мною своевременно оплачивались все приходящие квитанции - стал разбираться откуда взялся данный долг. Получил выписку на официальном сайте фонда кап. ремонта из которой следует что предыдущий собственник ни разу не оплачивал счета по капитальному ремонту и задолженность образовалась до моего вступления в право собственности. Сразу же (12 мая) отправил продавцу эту выписку и фотографию долговой квитанции, с просьбой решить вопрос. Сначала долго не получал ответа, потом созвонились и продавец открытым текстом заявил что это не его проблемы, разбирайтесь с УК, Вы подписали передаточный акт и несете ответственность за квартиру, и вообще, что вы мне звоните, у меня нет времени разбираться с этим вопросом, обращайтесь в суд. Я, конечно, не ожидал такого поворота событий. 16 мая, во избежание реализации угроз со стороны фонда капитального ремонта, я оплатил данную долговую квитанцию. Сумма, в общем, не критичная, однако в данной ситуации считаю что оплачивать чужие долги не должен.

Есть ли смысл обращаться в суд для взыскания с продавца данной суммы? Были ли нарушены продавцом какие-то законы?

Советы 18
Арман БарекянЛучший совет
23 мая 2022, 10:16

Ладно, давайте теперь поговорим о хорошем. На самом деле, не всё потеряно в суде, более того, не такие уж туманные перспективы. Юристы хоть и не эффектно сработали, ибо должны были исключить покупку с долгом априори, но одно полезное действие всё же ими сделано. Есть в законах, часто встречающееся понятие как; "если иное не предусмотрено договором". У автора договором купли-продажи предусмотрено иное, в тексте есть точечная ссылка на капитальный ремонт, так, что иск может быть удовлетворён в пользу покупателя, больше склоняюсь к этому.

Да нет, уважаемый Сергей! Смысла нет. Долг за кап.ремонт переходит на покупателя. Можно высказать "ФИ" Вашему юристу, не побоюсь этого слова, но не более.

Сергей Андреев23 мая 2022, 9:41

Возможно я не правильно сформулировал вопрос, суть не в том на кого переходит долг по кап. ремонту, он действительно переходит на меня. Вопрос о нарушении договорных обязательств, которое повлекло за собой мои расходы. Или я что-то путаю?

ст. 158 ЖК РФ При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Сергей Андреев23 мая 2022, 9:51

Претензия не в том кто должен оплачивать кап. ремонт по закону, а в нарушении договорных обязательств.

Арман Барекян
23 мая 2022, 8:58

Добрый день! Сергей, надо было считать (думать) перед покупкой и определиться с юристами. Юрист по морскому или международному праву или просто глупый юрист - это не юрист по недвижимости, также, как гинеколог - не стоматолог, ибо работают в разной среде )).
Долги по капитальному ремонту переходят с имуществом, и это на законодательном уровне, чего нельзя сказать о других коммунальных платежах. Пробовать счастье в суде или нет - решать Вам, но судя по ответу бывшего собственника, он Вас и Ваших "юристов", в кавычках, сожрёт в зале суда, как он это сделал при продаже. Надеюсь, что "юристы" не профукали более значимые юридические моменты, которые могут привести к потере имущества, извините, за мой французский, но из текста слова не выкинешь, а песня получилась такая, какая есть.

не риэлтор23 мая 2022, 9:12

"по заверениям продавца, коммунальных и иных задолженностей по квартире не было." - любые заверения должны подкрепляться документами. странно, что ваши "юристы" вам посоветовали внести в договор бессмысленный пункт, а собрать с продавца документы вместо устных заверений не посоветовали.
смысла обращаться в суд нет - суд вынесет решение не в вашу пользу. выше уже привели ссылки на нормативные акты, которыми суд будет руководствоваться.
продавец, конечно, поступил очень непорядочно, но формально никаких законов не нарушил: это вы проявили неосмотрительность, приняв его слова просто на веру, без документов.

Сергей Андреев23 мая 2022, 14:57

Приведенные ссылки не отражают сути претензии. Обязанность по оплате действительно лежит на мне, я не заявлял обратного, однако отказом от выполнения обязательств по договору, мне нанесен материальный ущерб. Думаю это несколько иная трактовка событий.

не риэлтор23 мая 2022, 20:46

нет, ну попробуйте подать в суд, вам же никто не запрещает. может быть, он встанет на вашу сторону, как считает часть коллег.
на мой взгляд, этого не случится и суд примет решение не в вашу пользу. диспозитивную норму наши суды, если стороны пришли туда "с улицы", практически всегда игнорируют. с тем же успехом вы могли прописать что в случае обнаружения долга продавец должен съесть свою шляпу. в суде вам скорее всего заявят, возможно по аналогии с 302 статьей, что покупатель вполне мог узнать о наличии задолженности до заключения договора, но не сделал этого ("а также не заходил на оф. сайт фонда, потому что зачем?" - ваши слова).
впрочем, попробуйте. питер крупный город.
но, повторюсь, на мой взгляд шансы в суде у вас минимальны.

Сергей, здравствуйте, попробуйте все-таки решить вопрос с продавцом еще раз, сославшись на ДКП, в котором вы отразили пункт об обязанностях сторон и квитанцию, которую Вы оплатили, чтобы он Вам эти деньги вернул.

В целом, здесь ситуация не совсем в Вашу пользу об ответственности сторон, можно только радоваться тому, что долг там оказался 12 тысяч, а не 120.

Михаил Шатов23 мая 2022, 10:55

Добрый день! Теоретически в суде Ваши шансы 50/50, что подтверждается комментариями Армана.
Если рассуждать практически, 13 тыс - не значительная сумма для подачи искового заявления по этому вопросу, учитывая спорность дела и расходы на адвоката, которые составят сумму, превышающую цену иска как минимум в несколько раз.
Удивительно, как Вы только СПУСТЯ ГОД узнали о задолженности. 13 тыс - это примерно годовая сумма платежей за кап ремонт. Выходит, продавец владел квартирой непродолжительное время, или не платил только за какой период.

Сергей Андреев23 мая 2022, 11:30

Да очень просто, счета за капремонт приходили в квитанциях петроэлектросбыта, в графе пени было по нулям. Информацию о задолженностях по кап. ремонту начали писать совсем недавно, внизу мелким шрифтом, с января (или около того) начали писать "имеется задолженность по кап ремонту", а уже только с марта с указанием суммы задолженности. Каюсь, не обращал внимание на мелкие приписки, а также не заходил на оф. сайт фонда, потому что зачем? А вот конкретно долговая квитанция пришла только 12 мая 2022г., составлена 05.05.2022. Касательно суммы задолженности, копилась с 2018г. там тарифы были значительно меньше, по выписке прошлые собственники заплатили ровно ноль раз.

Даниил Пятецкий
23 мая 2022, 11:16

Добрый день. Есть ли смысл решать Вам. Необходимо сопоставить перспективные затраты на судебный процесс с тем, что возможно сможете получить. С большой долей вероятности судебное решение будет в Вашу пользу, но вот сколько на это потребуется времени и денег... Если Вам принципиально, то можете попробовать. В принципе дело не сложное или при наличии свободного времени и готовности изучать судебную практику можно подать иск самостоятельно.
Другой вариант - смириться с мыслью, что за опыт приходится платить. Профессионалам известно, что долги по капремонту, и только они, переходят новому собственнику, именно поэтому этот вопрос мы проверяем в первую очередь. Вы не проверили, ну бывает...

Алина Арифуллина23 мая 2022, 12:23

Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ "При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт".

Стороны вправе установить в договоре купли-продажи условие о том, что продавец обязуется погасить задолженность по оплате за капитальный ремонт, возникшую до передачи квартиры покупателю.

Согласно ст. 15 , 1064 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Поэтому да, Вы имеете право взыскать убытки (задолженность предыдущего собственника по взносам за капитальный ремонт) в судебном порядке.

Сергей Андреев23 мая 2022, 12:52

Спасибо! Именно то что я искал!

ID: 272312624 мая 2022, 10:47

Весь Питер кипел от появившихся липовых квитанций но капремонту. Не поленитесь поискать информацию, были и официальные заявления по этому поводу. Возможно, нет никакого долга.

Сергей Андреев24 мая 2022, 13:23

Спасибо, поискал, долг, увы, есть

Роман Шевцов24 мая 2022, 17:13

Была у меня аналогичная ситуация. На дату сделки были свежие справки об отсутствии задолженности. Но спустя 3 года ФКР г. Москвы решил сверить реестры и выявил не уплату бывшего собственника на сумму 800 руб. В моем случае я в хороших отношениях с бывшими собственниками они все оплатили.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru