Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime
К чему привели ипотечные колебания 2022 года
2022 год стал годом субсидированных ипотечных кредитов на новостройки. Покупателям дали возможность приобрести квартиры на максимально выгодных условиях — практически под нулевую ставку при комфортном ежемесячном платеже и с минимальным первоначальным взносом.
В феврале 2022 года рынок ипотечного кредитования в России замедлился, а в апреле выдача займов сократилась вдвое. В связи с ростом процентной ставки по розничным кредитам до 24% практически застыл рынок ипотеки на вторичное жилье. Клиенты оказались в безвыходной ситуации: кто-то все-таки пошел на новые условия банков, а те, кому кредит оказался не по карману, отказывались от сделки.
Ситуация нормализовалась только к маю, когда включилась господдержка на объекты первичного сектора, а процентные ставки на вторичное жилье снизились до 11% и вместе с ними были рефинансированы взятые в марте под высокий процент кредиты.
В мае 2022 года на рынке новостроек начался рост продаж. Московские застройщики запустили программы ипотеки под 0,1% на весь срок без удорожания кредита. Это поддержало рынок в период неопределенности. Всем, кому нужно было «приземлить» накопленные деньги, покупка с низкими платежами и почти без переплаты была выгодна.
В регионах же таких программ почти не было, поэтому там смотрели на происходящее с недоумением. При малом количестве новой застройки региональный рынок недвижимости стагнировал до сентября 2022 года. К тому моменту в обществе уже сложилось понимание, что жизнь продолжается, логистические цепочки начинают работать, и ситуация стала исправляться.
Перемены на рынке ипотечного кредитования в 2023 году
В 2022 году Центробанк внимательно наблюдал за всеми процессами, происходящими на рынке, но в ситуацию не вмешивался. Проанализировав данные, регулятор с 1 января 2023 года объявил о новых правилах, которые спровоцировали коренные изменения в структуре рынка и ипотечных сделок. Что поменялось?
Первоначальный взнос вырос, но появились альтернативы
ЦБ РФ предписал кредитным организациям хранить на счетах так называемый неприкосновенный резерв — сумму, превышающую ипотечный заем порой в 1,5 раза. В связи с этим банки стали тщательнее изучать своих клиентов и реже выдавать кредиты с минимальным первоначальным взносом. Изменения затронули и первичный, и вторичный рынок недвижимости.
Это притормозило разогнанный господдержкой рост цен на «первичку». Покупателям же потребовалось около месяца, чтобы оценить безопасность происходящих процессов и найти другие варианты выгодного приобретения недвижимости.
Благо за счет активности застройщиков и банков их немало:
- Снижение ставки на срок строительства объекта (два-три года). По сути это то же субсидирование, но видоизмененное.
- Траншевая ипотека на некоторые проекты — схема, когда платежи делятся на несколько частей и погашаются в комфортном для заемщика режиме.
- Отсрочка внесения первоначального взноса на период до одного года.
- Аренда от застройщика — когда застройщик начисляет покупателям кешбэк после подписания договора долевого участия. Им можно оплатить аренду из собственного пула недвижимости застройщика или его партнера. Это удобно для тех, кому нужно продать свое жилье, чтобы вложить деньги в новое, и какое-то время пожить на съемной квартире.
- Различные коллаборации между банками и застройщиками. Например, начисление кешбэка в несколько процентов от суммы объекта или возврат части стоимости кредита в виде бонусов.
Если в эконом- и комфорт-классе вопрос преференций для клиентов решался широкоформатными программами, направленными сразу на всех, то в бизнес- и премиум-сегменте застройщики и банки стали подходить персонально к каждому покупателю.
Клиентов удерживают либо индивидуальными скидками, либо выгодными условиями кредитования, простотой одобрения заемщика и объекта. Нередко банки дают клиентам подарки от партнеров — скидочные и бонусные карты.
Повышение ставок и ответные шаги рынка
Ставки на рынке ипотечного кредитования сегодня повышаются. Эксперты прогнозируют, что эта тенденция сохранится, и классические ипотечные займы без господдержки будут стоить дороже.
Однако застройщики смоделировали несколько маркетинговых инструментов, чтобы нивелировать ограничения Центробанка и не растерять заемщиков:
- Включение в систему скидок по процентным ставкам дополнительных опций и услуг по страхованию жизни. Выбор страховой компании при этом ограничен, но в долгосрочной перспективе клиент выигрывает, получая от 0,5 до 1% скидки на ставку.
- Вариации ипотеки без первоначального взноса, когда клиент может заложить имеющуюся недвижимость, свободную от обременения, чтобы получить средства на первоначальный взнос и в этом же банке оформить ипотеку на «первичку» или «вторичку».
Таким образом, параллельно «живут» две ипотеки: первая — это средства, взятые под залог имеющейся квартиры; вторая — это деньги на покупку новой. Процентные ставки по таким займам не превышают среднерыночных значений. Такой вариант подходит тем, у кого нет стартового капитала, но есть потребность улучшить жилищные условия.
Участие в программах с господдержкой ограничили
С 2023 года одному физическому лицу доступен только один кредит, субсидируемый государством. Раньше можно было брать несколько льготных ипотек, но теперь такая возможность недоступна.
Однако это правило не действует на старые ипотечные кредиты, оформленные до 2023 года. Если они есть, в 2023 году заемщик может оформить еще один субсидированный заем.
Если семье нужно купить два объекта по программе семейной ипотеки, можно оформить одну сделку на отца, а вторую на мать. Для этого потребуется составить брачный договор, который будет исключать из сделки второго взрослого. При этом супруг не претендует на объект и не разделяет обязательств. Также в этом случае при одобрении займа учитывается только его личный доход.
Семейная ипотека стала доступнее
До 2023 года семья могла взять кредит по этой госпрограмме, если хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. Теперь участниками такой ипотеки могут стать семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Программа семейной ипотеки популярна, о чем свидетельствуют показатели 2023 года: семейная ипотека занимает порядка 30–40% в общей доле программ с господдержкой.
Как изменения в законодательстве скорректировали спрос и цены
После изменения ключевой ставки в 2023 году спрос стал смещаться в сторону «вторички». Покупатели стали больше интересоваться готовыми объектами, которые можно сдать в аренду или оперативно заселиться в них.
Судя по показателям мая-июня, спрос постепенно смещается с первичного рынка недвижимости на вторичный. Показатели таковы: 60% — это «вторичка», а 40% — новостройки. В 2022 году «вторичка» занимала лишь 10% общего объема спроса.
При этом явного взлета цен на объекты вторичного рынка не было, и сегодня размер торга колеблется в пределах 5–10%. На рынке нового жилья застройщики, напротив, снижают ставки и закладывают скидки в районе 5–10% на объекты комфорт- и бизнес-класса.
«Первичка» или «вторичка»: что выгоднее в 2023 году
Ответ на вопрос, что выгоднее купить — «вторичку» или «первичку», зависит от того, какую задачу прямо сейчас решает покупатель. Для инвестиций подходят выгодные предложения на первичном рынке, а для моментального заселения — «вторичка».
Покупка на первичном рынке выгодна, когда семья уже живет в своей квартире, но ждет пополнения и планирует улучшать жилищные условия. В таких обстоятельствах при достаточном первоначальном взносе и стабильной работе лучше купить новостройку.
Перспективный район, первые хозяева, возможность обустроить жилье по своему вкусу, программа с отсрочкой первоначального платежа, возможность рассчитаться траншами и субсидирование в первые два-три года строительства — всё это располагает именно к такому шагу.
«Вторичку» лучше покупать, когда нужно срочно заселиться в новое жилье. Например, если владельцы просят освободить арендуемую квартиру. При наличии первоначального взноса приобрести своё, конечно, будет выгоднее, чем продолжать платить аренду.
Если вы планируете жить в квартире долго, можно купить снижение процентной ставки — ее уменьшение на 2–3% окупается за 5–7 лет. Но если объект будет продан раньше, это пустая трата денег.
Изменение ключевой ставки ЦБ 15 августа 2023 года сразу на 3,5% еще сильнее подтолкнуло рынок в сторону новостроек. Банки вынуждены реагировать и уже пересматривают свои матрицы по вторичному жилью. В ближайшее время мы увидим ипотечные ставки на готовое жилье в районе 14–16% годовых, что сделает ипотеку на вторичку очень дорогим удовольствием. Субсидированные ставки от государства сохранятся. Вопрос увеличения базовых ставок при новой ключевой ставке остается открытым.
Ипотека на ИЖС: тенденции и прогнозы
Индивидуальное жилищное строительство набирает обороты. Сегодня 80% территории России — это сельская местность, а 57% недвижимости — индивидуальная застройка.
С 2023 года государственная поддержка распространилась и на этот сектор. И хотя банкам пока трудно оценить риски и перспективы объектов, методика работы с частными домами нарабатывается. ИЖС подпадает под все госпрограммы ипотечного кредитования: сельскую, семейную, IT-, военную ипотеку.
Сегодня у больших семей мало вариантов найти подходящую многокомнатную квартиру в Москве. А вот построить дом в Новой Москве или в Подмосковье по ценам процентов на 40 дешевле — вполне реально. Господдержка только подогревает интерес к этому варианту, делая его одним из самых доступных.
Перспективы покупателей, продавцов и застройщиков
Покупатели в дальнейшем все менее охотно будут входить в сделки под 12–13% годовых. Предложений на рынке недвижимости сегодня много, а платежеспособного спроса становится всё меньше.
Продавцы на фоне повышения ключевой ставки готовы торговаться и снижать стоимость объектов на 7–10%, однако это краткосрочная тенденция.
Застройщики в связи с прекращением господдержки продолжат искать способы привлечь покупателей скидками и коллаборациями с компенсацией (пакетные предложения) либо будут накладывать удорожание квартиры на дешевые субсидированные ставки. Даже когда первоначальный взнос увеличится до 30%, застройщики вместе с банками найдут варианты, как сделать покупку выгоднее для клиентов.
Ипотечные решения от 10 банков-партнеров Циан онлайн, без посещения отделений
