Ключевая ставка выросла до 12%. Что будет с ипотекой?

За последние полтора года рынок недвижимости, казалось бы, привык ко многому: он пережил и ключевую ставку 20% в феврале 2022 года, и постепенное ее снижение до 7,5% в сентябре 2022-го. Потом было плато — вплоть до конца июля 2023-го ключевая ставка оставалась неизменной, а потом была увеличена на 1 п. п. — до 8,5% годовых. С этого уровня она и скакнула сегодня вверх — до 12%. Как это отразится на потенциальных заемщиках — покупателях жилья? Что будет с планами банков по выдаче ипотечных кредитов и строительным рынком?

Что делать, если хотел(-а) покупать квартиру?

— Сейчас все банки торопят клиентов и риелторов скорее заключать сделки. В этом есть смысл: если вы уже определились с недвижимостью, которая действительно нравится, и имеете одобренный ипотечный кредит. Но имейте в виду, что банк может изменить вам ставку даже в день сделки — такое уже неоднократно происходило.

Если пока нет ни одобренного кредита, ни объекта, который вы действительно хотите купить, суетиться смысла нет. В этом смысле я не сторонница панических действий — все-таки не колбасу покупаем!

Опасаться, что банк перепишет ставку, по которой вы уже выплачиваете ипотеку, не стоит — закон запрещает изменять ставки по уже взятым кредитам.

Что будет с льготными ипотечными программами?

— Повышение ключевой ставки серьезное, но не критичное. Понятно, что банки не могут кредитовать население по ставкам ниже, чем ставка рефинансирования. В реальности сейчас действуют ставки гораздо ниже, чем ключевая ставка ЦБ РФ, — есть господдержка, программы субсидирования. Пока эти программы действуют, и ими пользуется значительное число заемщиков.

Большая часть спроса приходится на ипотеку с поддержкой либо от застройщиков, либо от государства, либо и то и другое. По этим программам до сих пор (даже на «загородку», которая считается самым сложным активом для ипотечного кредитования) можно найти кредит под 3,5%. С нынешним повышением неизвестно, сохранятся ли такие ставки, но то, что они будут значительно ниже, чем ключевая, — это факт.

Ипотека с господдержкой для всех граждан РФ: выберите подходящую программу с выгодной ставкой, заполните одну анкету и получите одобрение в 10 ведущих банках

Девелоперы однозначно будут реагировать: у них есть механизмы привлечения покупателей ставкой: они могут ее субсидировать за счет скидки с цены, как-то перекладывая часть бремени оплаты на себя. Пока у застройщиков есть резервы, накопленные в период бурного роста рынка, они это будут делать. Как только у них закончатся эти ресурсы, они делать это перестанут и будут переходить на кредитование по рыночным ставкам. Предположительно до конца года, а может, и до конца зимы, сохранятся нынешние условия.

Что будет с ипотечными ставками?

— На первичном рынке продолжают действовать госпрограммы с субсидируемыми процентными ставками. Параметры семейной ипотеки, скорее всего, не изменятся. Программа с господдержкой — льготная ипотека на новостройки, стартовавшая в 2020 году, вероятно, продолжит действовать. Но не исключено, что максимальная процентная ставка по ней будет скорректирована (подчеркну: пока никаких решений не принято).

На вторичном рынке процентные ставки могут вырасти на 2–4 п. п. в зависимости от дальнейших действий ЦБ РФ. Выдача ипотечных кредитов временно, пока действуют одобренные ранее ставки, может увеличиться.

В дальнейшем на вторичном рынке будет наблюдаться снижение спроса. Покупатели будут переключаться на первичный рынок, где процентные ставки доступнее, а некоторые застройщики пока предлагают скидки.

Что касается уже одобренных заявок на ипотечные кредиты, то тут всё зависит от решения каждого отдельного банка. Возможно, условия по одобренным ранее кредитам будут действовать некоторое время.

Что будет со спросом?

— Ипотечные ставки вырастут и будут начинаться от 13,5% годовых, а в среднем станут 14–14,5%. При таких ставках спрос на вторичном рынке замрет. С одной стороны, это подтолкнет людей к покупке строящегося жилья, потому что на этом рынке действует субсидированная ипотека. Произойдет небольшой переток покупателей со вторичного рынка на первичный. Но, поскольку для новостроек эти ставки не новые, большинство покупателей на вторичном рынке возьмут паузу.

Разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках будет увеличиваться. Переток спроса между рынками ослабнет: если нет покупателей на «вторичке», не будет большого спроса и на «первичке».

В ближайшие дни произойдет всплеск спроса. Он будет шоковый, потому что у определенной части людей на руках есть деньги: они продали имеющиеся квартиры, накопили деньги и получили одобрение ипотеки по старой ставке. Такие покупатели будут спешно покупать.

Предполагаю, что ажиотаж на рынке будет длиться очень недолго — буквально две–четыре недели. После этого рынок замрет. Продавцы не будут снижать цены, а у покупателей не будет возможности купить жилье при таких ипотечных ставках.

— Если действие такой ставки будет длительным, то до конца года спрос на рынке недвижимости может снизиться на 20–25%. При этом в краткосрочной перспективе первичный рынок будет чувствовать себя более уверенно за счет льготных ипотечных программ. 

Но по мере охлаждения спроса на вторичном рынке, когда продавцы не смогут быстро реализовать свою недвижимость для покупки новой квартиры, снижение спроса коснется и первичного жилья.

— Нынешнее повышение рыночных ставок критично на спрос не повлияет, пока действуют льготные ипотечные программы. Но есть фактор ажиотажа. Когда людям объявляют, что скоро конец света, большинство старается выложиться на полную катушку.

Сейчас, когда люди видят, что заявления Центробанка — не просто болтовня, а ставка повышается уже второй раз подряд, у них появляется стимул брать ипотеку, чтобы успеть взять по существующим сейчас ставкам плюс успеть взять по субсидированным. Это продлится еще несколько месяцев.

Если ЦБ и дальше будет ужесточать политику и повышать ключевую ставку и если государство откажется от поддержки ипотечного кредитования, то на спрос это повлияет негативно. Но, по моим прогнозам, до конца года текущая ситуация должна сохраниться.

Что будет дальше, зависит от трех факторов: поведения ЦБ, решения государства о поддержке ипотеки и резервов застройщиков.

— Каким будет экономический шок спроса, достоверно никто не знает. Но в том, что он будет, сомнений нет. Нынешнее повышение ключевой ставки нужно суммировать с недавним повышением на 1 п. п. То есть фактически за три недели рост составил 4,5 п. п. 

Как это отразится на рынке недвижимости? Во-первых, каждый процент учетной ставки на 5,7% снижает активность рынка. Считаю, что в моменте мы получим снижение спроса на 20–25%. Всё это повлияет и на ценовые ожидания. 

В моменте будет большой спрос, потому что все захотят реализовать ипотеку по низкой ставке. Но в перспективе от полугода до года наиболее вероятна ситуация со стабильными ценами или даже их снижением. 

Многие думают, что для новостроек ничего не изменится: по программе льготной ипотеки  ставки остаются прежними, потому что они субсидируются государством как минимум до 1 июля 2024 года. Но рынки взаимозависимы. Даже когда по новостройкам ставка хорошая, а по «вторичке» большая, рынок не «летит», и снижение получают все. 

Важно дождаться, какое решение примут банки. В целом в среднесрочной перспективе ситуация будет благоприятной. 

Цены пойдут вверх?

— На вторичном рынке собственники будут максимально удерживать существующие цены, но роста не будет, как и не будет сильно резкого падения. 

В первую очередь вновь начнет расти средний уровень торга. Не исключено, что он побьет рекорд августа прошлого года, когда средний дисконт при продаже вторичного жилья в России превышал 6%.

Как оценивают ситуацию застройщики?

— Доля продаж с помощью ипотеки у крупных девелоперов сейчас приближается к 90%. При этом из всего объема выданных кредитов лишь 10–12% не относятся к программам с той или иной формой государственной поддержки, где ставки останутся на прежнем уровне.

Тем не менее в моменте рынок может столкнуться с кратковременным снижением покупательской активности — люди могут взять паузу для оценки ситуации на рынке, в том числе доступности ипотеки и цен на жилье.

Наименее благоприятной ситуация представляется на вторичном рынке, где льготных ипотечных программ практически нет. Рост ставок на «вторичке» скажется на темпах продаж первичного жилья — за счет покупателей, которые хотят улучшить свои жилищные условия за счет продажи старой квартиры.

— Решение ЦБ РФ повысить ключевую ставку на 3,5 п. п. способно заметно повлиять на спрос. Не думаю, что нас ожидает сильный спад на рынке. Наоборот, в ближайшее время можно рассчитывать на ажиотаж со стороны покупателей, которые захотят оформить сделку по прежним ставкам и уже одобренным кредитам до реального повышения.

Первой вырастет ставка по кредитам на вторичном рынке — минимум на 2 п. п. А это в свою очередь повлияет на рынок новостроек, так как порядка 30% клиентов при покупке нового жилья от застройщика продают имеющуюся недвижимость на вторичном рынке.

Вероятно, вырастут ставки по депозитам, и тогда часть людей заморозит свои планы по покупке жилья и предпочтет хранить сбережения в банках.

Что говорят банки? 

ВТБ повышает ставку по депозитам (максимальная ставка по депозитам для всех на самые популярные сроки размещения — 11%). По накопительным счетам для новых клиентов и для тех, кто открывает такой счет впервые — 12%. 

Для клиентов, которые переведут пенсию в ВТБ, банк дополнительно увеличит максимальную доходность по вкладам до 12% при размещении средств на первые полгода.

Обновленные условия по вкладам будут доступны с 17 августа, по накопительным счетам — в начале следующей недели.

Альфа-банк заявил, что не будет повышать ставки по кредитам и ипотеке — они вырастут только по вкладам. «Если у вас уже открыта ипотека или кредит — ставка не поднимется в любом случае», — говорят в банке. 

Газпромбанк с 16 августа повышает ставки по вкладам и накопительным счетам, но не сообщает, на сколько. «Напоминаем, что любое изменение ставок по кредитам, включая ипотеку, не коснется уже открытых кредитных продуктов», — пишут представители банка в своем Telegram-канале.