недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Новостройки Московского региона. Итоги апреля 2018

7 458
Новостройки Московского региона. Итоги апреля 2018
Прямые продажи дорогих квартир в Москве в старых границах удержали рынок от снижения в апреле.

Сделки 

1. В апреле 2018 в новостройках Московского региона было продано практически столько же квартир и апартаментов, как и в марте 2018 (см. табл. 1). По итогам анализа выписок ЕГРН Росреестра в Москве в старых границах в апреле 2018 года было реализовано 3 908 лотов (на 0,8% больше, чем в марте 2018), в Новой Москве 2 137 лотов (на 6,1% больше, чем в предыдущем месяце). В Московской области число сделок продолжает снижаться. В 100 крупнейших ЖК Подмосковья (на них приходится около 85% рынка) в апреле было 4 734 регистраций (-3,7% к марту 2018). По отношению к аналогичному периоду прошлого года рынок продолжает демонстрировать рост в Москве в старых границах (+30%), в Новой Москве (+12%) на фоне небольшого снижения в Подмосковье (-4%). 

Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед. 

 

Апрель 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Москва 

3014 

3289 

3478 

3876 

3908 

Новая Москва 

1903 

1886 

2016 

2014 

2137 

Московская обл. (100 ЖК) 

4746 

4625 

4534 

4734 

4561 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

2. Выручка застройщиков от продажи квартир и апартаментов выросла (см. табл. 2)В отличие от зимних месяцев, когда выручка росла медленнее, чем число сделок, в апреле 2018 суммарная оценка выручки застройщиков выросла (несмотря на то, что абсолютное число сделок почти не изменилось). Зафиксирован рост на 3,3% в Москве в старых границах и на 3,7% в Новой Москве. Апрель 2018 года по суммарной выручке девелоперов в Москве с учетом новых территорий (около 53,7 млрд руб.) занял 2-е место за всю историю мониторинга этого показателя (после декабря 2017 года). По отношению к апрелю прошлого года рост рынка составил +33% в Москве, +7% в Новой Москве. При этом, в Московской области снижение выручки еще заметнее, чем падение по числу сделок (-8%). 

Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб. 

 

Апрель 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Москва 

32,69 

35,12 

35,37 

42,16 

43,54 

Новая Москва 

9,51 

9,15 

9,83 

9,78 

10,14 

Московская обл. (100 ЖК) 

19,35 

18,72 

18,26 

18,54 

17,87 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

3. Рост рынка в денежном выражении произошел за счет активизации спроса в бизнес-классе и премиальных сегментах (см. табл. 3)Из 6045 сделок, зарегистрированных в апреле в Москве и Новой Москве, 903 лота (15%) пришлось на квартиры и апартаменты с экспонируемой ценой более 15 млн рублей. На протяжении последних 12 месяцев доля лотов с указанными ценовыми уровнями лишь 1 раз достигла 15%-й рубеж (а обычно находилась в диапазоне 10-12%). Активизация покупателей более дорогих квартир привела к снижению доли ипотечных сделок в Москве в старых границах. В апреле 2018 года лишь 45% квартир и апартаментов было приобретено по ипотеке (тогда как зимой доля таких сделок в отдельные месяцы превышала 52%). Т.о., спрос в апреле 2018 дополнительно поддержали покупатели, которые приобретали жилье за счет собственных средств. 

Табл. 3.1. Структура сделок по оценочной цене реализованного лота по итогам анализа выписок ЕГРН в Москве и Новой Москве в 2017-2018 гг., %. 

 

Менее 5 млн руб. 

5-10 млн руб. 

10-15 млн руб. 

15-20 млн руб. 

Более 20 млн руб. 

Апрель 2017 

25% 

49% 

13% 

6% 

6% 

Май 2017 

26% 

49% 

13% 

6% 

6% 

Июнь 2017 

21% 

49% 

15% 

8% 

7% 

Июль 2017 

23% 

49% 

14% 

7% 

7% 

Август 2017 

22% 

51% 

14% 

7% 

5% 

Сентябрь 2017 

22% 

52% 

15% 

6% 

5% 

Октябрь 2017 

23% 

49% 

15% 

7% 

5% 

Ноябрь 2017 

23% 

51% 

14% 

7% 

5% 

Декабрь 2017 

21% 

54% 

14% 

6% 

5% 

Январь 2018 

23% 

52% 

14% 

6% 

5% 

Февраль 2018 

25% 

50% 

13% 

6% 

6% 

Март 2018 

22% 

48% 

16% 

8% 

5% 

Апрель 2018 

24% 

46% 

14% 

9% 

6% 

Табл. 3.2. Доля ипотечных сделок  по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб. 

 

Апрель 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Москва 

44% 

52% 

51% 

48% 

45% 

Новая Москва 

45% 

56% 

55% 

55% 

58% 

Московская обл. (100 ЖК) 

58% 

63% 

65% 

65% 

65% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Цены 

4. Цены в экспозиции в Москве растут 5-й месяц подряд (см. табл. 4)Средние экспонируемые цены растут 5-й месяц подряд. В Москве в старых границах (без учета премиальных сегментов рынка) они выросли с января этого года на 3,3% (с 185,1 до 191,3 тыс. руб.), в Новой Москве на 2,0% (с 101,4 до 103,4 тыс. руб.), в Московской области цены не изменились (79,2 тыс. руб.). Динамика цен «месяц к месяцу» на каждом из субрынков редко превышала статистическую погрешность, но сам факт устойчивого роста на протяжении достаточно длительного периода свидетельствует, как минимум, о временном развороте ценового тренда. В отличие от предыдущих попыток застройщиков по повышению цен их рост в январе-мае 2018 года не привел к снижению темпов продаж. Это можно объяснить эффектом от низких ипотечных ставок, при которых незначительное повышение цены квартиры для покупателя не так заметно. Кроме того, весенним повышением цен застройщики частично отыгрывают новогодние скидки, которые в этом году были как никогда высоки (почти каждый крупный девелопер предлагал часть своих лотов со скидкой более 10%). 

Табл. 4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м. 

 

Апрель 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Москва 

186,4 

185,1 

186,5 

188,9 

189,1 

191,3 

Новая Москва 

96,9 

101,4 

101,4 

100,3 

102,0 

103,4 

Моск. обл. 

79,2 

79,3 

80,3 

79,7 

78,2 

79,2 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 


5. В апреле 2018 заметно выросли средние цены сделок (см. табл. 5)Это связано с изменением структуры спроса. Средняя цена квадратного метра в сделках в Москве составила 198 тыс. руб. (на 7% выше, чем цены сделок в марте и на 3,6% выше, чем средние цены предложения без премиальных сегментов рынка). 

Табл. 5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке  в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м. 

 

Апрель 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Москва 

186 

183 

179 

185 

198 

Новая Москва 

98 

102 

102 

101 

100 

Московская обл. (100 ЖК) 

88 

86 

86 

84 

85 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Предложение 

6. Объем активного предложения в Москве впервые превысил показатель Подмосковья (см. табл. 6)Впервые число лотов в активной реализации в Москве превысило аналогичный показатель по Московской области еще по итогам марта. Тогда объем активного предложения в Москве (с учетом новых территорий) превысил аналогичный показатель для Подмосковья на 0,2 тыс. лотов. В апреле тенденция сохранилась; более того, разрыв между столицей и областью вырос. В Москве в старых границах сейчас в реализации находится 45,6 тыс. лотов, в Новой Москве 9,7 тыс. лотов (суммарно 55,3 тыс. лотов), тогда как в Московской области – лишь 54,6 тыс. лотов. Год назад на 71,2 тыс. квартир и апартаментов в Подмосковье приходилось 59,2 тыс. лотов в Москве (из них 12,5 тыс. на новых территориях). 

Табл. 6. Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по субрынкам Московского региона, ед. 

 

Апрель 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Москва 

46,7 

50,9 

49,1 

49,5 

50,2 

45,6 

Новая Москва 

12,5 

8,8 

8,0 

8,8 

10,5 

9,7 

Моск. обл. 

71,2 

66,3 

61,0 

60,8 

60,5 

54,6 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

7. Выход нового предложения замедлился (см. табл. 7). В первом квартале 2018 года на рынок вышло больше новых объектов, чем в любом из кварталов 2017 года (суммарная площадь жилья в них составила 2,45 млн кв. м). Это рассматривалось как объяснимая реакция застройщиков на законодательные изменения в части поэтапного перехода от ДДУ к проектному финансированию (анонсированное с 1 июля). В апреле выход нового предложения, напротив, сократился. В этот месяц было выведено в продажу 37 корпусов суммарной площадью 0,60 млн кв.м (площадь нового предложения оказалась на 40% меньше, чем в марте 2018). 

Табл. 7.1 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м. 

 

1 кв. 2017 

2 кв. 2017 

3 кв. 2017 

4 кв. 2017 

1 кв. 2018 

Москва 

882 

722 

799 

934 

687 

Новая Москва 

179 

298 

256 

311 

436 

Моск. обл. 

755 

966 

918 

608 

1324 

Весь регион 

1816 

1986 

1973 

1853 

2447 

Табл. 7.2 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг. (помесячно) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м. 

 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Москва 

158 

290 

239 

358 

Новая Москва 

36 

145 

255 

97 

Моск. обл. 

504 

299 

521 

143 

Весь регион 

698 

734 

1015 

598 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Первая реакция участников московского рынка новостроек на апрельское снижение курса рубля, возросшие макроэкономические и геополитические риски оказалась достаточно спокойной. Рост абсолютного числа и выручки от сделок с более дорогим квартирами вряд ли является свидетельством ухода в недвижимость как в актив-убежище со стороны среднего класса. Скорее, это объясняется постепенным насыщением рынка малогабаритных квартир, а также расширением возможностей у покупателей за счет подешевевшей ипотеки. 

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве и Московской области (без части ЖК в Дальнем Подмосковье)); только сделки в домах с этажностью >=3; только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета скидок); группировка проектов по застройщикам (по бренду) выполнена по принципу «1 ЖК  1 застройщик». 

Фото: Игорь Пархомовский

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru